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最高檢通報(bào)一季度房屋買賣糾紛案三大特點(diǎn)
，這幾類房要慎買
！

【2023-05-10】【來源：正義網(wǎng) 】【字體：大中小】【顏色：紅綠藍(lán) 黑】【點(diǎn)擊舉報(bào)】

　　檢察辦案發(fā)現(xiàn)

，近年來房屋買賣合同糾紛案件數(shù)量和涉案標(biāo)的額均大幅上升，有的當(dāng)事人不服司法裁判

，向檢察機(jī)關(guān)提出監(jiān)督申請。檢察機(jī)關(guān)堅(jiān)持以習(xí)近平法治思想為指引，認(rèn)真貫徹實(shí)施民法典，依法加大法律監(jiān)督力度

，2023年一季度共辦理房屋買賣合同類民事訴訟監(jiān)督案件800余件。房屋買賣合同糾紛案件主要有以下三個方面特點(diǎn)

。

　　一

、房屋出賣人“一房二賣”給買受人造成經(jīng)濟(jì)損失。“一房二賣”指房屋出賣人違反誠實(shí)信用原則

，將同一特定房屋先后或同時(shí)出賣給兩個不同買受人

。如檢察機(jī)關(guān)辦理的一起房屋買賣合同糾紛民事訴訟監(jiān)督案件中,甲公司先與鄭某訂立《商品房買賣合同》，約定出售商業(yè)用房

，面積251.8平方米

，總價(jià)503萬余元。鄭某付清購房款后

，甲公司又與乙公司訂立合同

，約定甲公司將包括鄭某已購房屋在內(nèi)的20余套商業(yè)用房出售給乙公司，面積2089平方米

，總價(jià)1880萬余元。鄭某起訴甲公司

，要求退還購房款并賠償房屋市場價(jià)格上漲后的差價(jià)損失

。法院判決支持鄭某退還購房款請求，未支持賠償房屋差價(jià)損失的訴求

。鄭某申請監(jiān)督后

，檢察機(jī)關(guān)經(jīng)調(diào)查核實(shí)認(rèn)為，甲公司故意以低價(jià)將房屋出售給關(guān)聯(lián)公司乙公司

，主觀惡意明顯

，案涉房屋差價(jià)損失屬于可得利益損失，甲公司應(yīng)予賠償

。檢察機(jī)關(guān)監(jiān)督后

，法院再審期間組織調(diào)解，甲公司主動賠償鄭某部分房屋差價(jià)損失

，實(shí)現(xiàn)案結(jié)事了

。

　　二、房屋實(shí)際所有人與權(quán)利證書登記人不一致產(chǎn)生房屋權(quán)屬爭議

。在房屋買賣合同中

，當(dāng)事人借名買房、合伙買房導(dǎo)致房屋實(shí)際所有人與權(quán)利證書登記人不一致

，易產(chǎn)生房產(chǎn)權(quán)屬糾紛

。如檢察機(jī)關(guān)辦理的一起房屋共有權(quán)確認(rèn)糾紛民事訴訟監(jiān)督案件中，陶某與黃某約定，以黃某名義合伙購買甲公司出售的房屋

。后陶某向黃某交付部分購房款

，由黃某將全部購房款支付給甲公司，并將房屋所有權(quán)證書辦理至黃某名下

。購房后

，二人分別占有并使用案涉部分房屋。后因二人發(fā)生糾紛

，黃某向法院提起訴訟要求陶某返還占有房屋

；陶某同時(shí)提起反訴，要求確認(rèn)案涉房屋為二人共同所有

。法院審理后

，認(rèn)定案涉房屋為黃某單獨(dú)所有，判決陶某向黃某返還占有的部分房屋

。陶某申請監(jiān)督后

，檢察機(jī)關(guān)經(jīng)調(diào)查核實(shí)認(rèn)為，陶某提交的收條

、轉(zhuǎn)賬憑證等證據(jù)足以證明案涉房屋系陶某

、黃某共同購買。檢察機(jī)關(guān)監(jiān)督后

，法院再審依法判決認(rèn)定案涉房屋為陶某

、黃某共同所有。

　　三

、房屋買受人購買明顯低于市場價(jià)格房屋易給自身造成損失

。實(shí)踐中，房屋權(quán)利證書登記人有時(shí)并非房屋實(shí)際所有人

。在房屋名義登記人出售房屋

，而實(shí)際所有人對出售行為未予追認(rèn)的情況下，該行為屬無權(quán)處分行為

。此時(shí)

，若房屋買受人購買房屋的價(jià)格明顯低于市場價(jià)格，其購房行為可能不構(gòu)成善意取得

，不受法律保護(hù)

。如檢察機(jī)關(guān)辦理的一起房屋所有權(quán)糾紛民事訴訟監(jiān)督案件中，甲公司以明顯低于市場價(jià)格購買乙公司房屋

，乙公司協(xié)助甲公司辦理了房屋權(quán)屬登記

。后王某向法院提起訴訟，主張案涉房屋是其通過拍賣從丙公司處購得

，僅是委托乙公司辦理房屋權(quán)屬登記

；乙公司將案涉房屋登記在自身名下并辦理房屋所有權(quán)證書

，又將案涉房屋出售給甲公司，屬無權(quán)處分

，故請求甲公司返還案涉房屋

。法院經(jīng)審理認(rèn)為，甲公司的行為構(gòu)成善意取得

，依法取得案涉房屋所有權(quán)

，判決駁回王某訴訟請求。檢察機(jī)關(guān)受理監(jiān)督申請后

，經(jīng)調(diào)查核實(shí)認(rèn)為

，甲公司購買案涉房屋價(jià)格明顯低于市場價(jià)格，乙公司與甲公司簽訂房屋買賣合同未約定分期付款的時(shí)間

、金額及違約條款

，不符合重大交易的基本習(xí)慣。檢察機(jī)關(guān)監(jiān)督后

，法院依法再審

，認(rèn)定甲公司不屬于善意相對人，對案涉房屋不構(gòu)成善意取得

，案涉房屋應(yīng)當(dāng)歸王某所有

，判令甲公司返還案涉房屋。

　　結(jié)合監(jiān)督辦案實(shí)踐

，檢察機(jī)關(guān)提示

，房屋出賣人和買受人均應(yīng)自覺遵守國家房地產(chǎn)登記制度及有關(guān)政策，誠信交易并積極采取措施防范潛在交易風(fēng)險(xiǎn)

，避免引發(fā)不必要的民事糾紛甚至民事訴訟

，最大限度維護(hù)交易安全

。一是及時(shí)辦理房屋權(quán)屬登記

。房屋買受人購買房屋后，應(yīng)及時(shí)辦理房屋權(quán)屬登記

，避免房屋出賣人再次出售房屋給自己造成損失

。二是合伙買房應(yīng)完善內(nèi)部協(xié)議。我國實(shí)行不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度

，合伙買房可能導(dǎo)致房屋實(shí)際所有人與登記名義人不一致

，產(chǎn)權(quán)登記不能反映房屋真實(shí)權(quán)利情況，造成認(rèn)定房屋真實(shí)權(quán)屬關(guān)系困難

。因此

，合伙買房當(dāng)事人應(yīng)簽訂相應(yīng)內(nèi)部協(xié)議，留存購房款支付憑證等能夠充分證明房屋真實(shí)權(quán)屬關(guān)系的證據(jù)材料

。三是房屋買受人不可貪圖便宜

。房屋買受人構(gòu)成善意取得應(yīng)具備受讓不動產(chǎn)時(shí)為善意

、支付合理價(jià)款和已辦理不動產(chǎn)權(quán)屬登記3個要件。善意取得的核心要素是支付合理價(jià)款

，即支付購房款應(yīng)大體符合市場價(jià)格

。對于明顯低于市場價(jià)格的房屋，房屋買受人應(yīng)謹(jǐn)慎購買

，認(rèn)真審查房屋產(chǎn)權(quán)登記情況

，切莫因貪圖便宜造成更大損失。

【編輯：劉歡】【頁面功能：打印關(guān)閉】

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